我們辛辛苦M_133;大半輩子，攢下的房產總想著要留給孩子，這份心意再自然不過。很多人會想，乾脆在生前就把房子登記到子女名下，這樣不就能省下未來的遺產稅嗎？聽起來好像很有道理，但你知道嗎？這個看似「聰明」的決定，有時候反而會讓孩子未來多花一大筆冤枉錢！
其實我們到了這個年紀，考慮事情要更全面一些。房產的傳承不是只有「贈與」一條路，這背後牽涉到的贈與稅、土地增值稅，特別是孩子未來賣房時的「房地合一稅」，都是一筆不小的數目。一不小心，愛之適足以害之，省了小的，卻賠了大的，那可就得不償失了。
一、房子直接送子女？先認識「贈與稅」這道基本門檻
當我們決定把房子「送」給孩子時，第一個會遇到的就是「贈与稅」。這就像是你要送一份大禮，總得先跟政府打聲招呼，繳個稅金。
別誤會！每年244萬免稅額是「送的人」為單位
很多人聽過每年有贈與稅的免稅額，但常常搞錯意思。目前的規定是，每位「贈與人」每年有 244 萬的免稅額度。 關鍵字是「贈與人」，也就是送出財產的人。這意思是說，一位爸爸一年內送給所有子女的財產總額，加起來不能超過 244 萬；同理，一位媽媽也是 244 萬。
舉個生活中的例子吧！假設老王今年想把一間房子過戶給兒子，這間房子的現值（土地公告現值＋房屋評定現值）是 500 萬。那麼，老王自己一個人贈與的話，扣掉 244 萬免稅額後，還有 256 萬需要被課贈與稅。但如果老王和太太聯手，也就是夫妻兩人共同贈與，那免稅額就有 488 萬（244萬 x 2），這樣一來，原本 500 萬的房子，扣除 488 萬後，只要針對剩下的 12 萬課稅，壓力是不是瞬間小很多了呢？
所以，別再誤會是「每個孩子」都有一份免稅額喔！ 這是我們在規劃時，第一個要建立的正確觀念。
不只是贈與稅，還有「契稅」與「土地增值稅」
把房子過戶給子女，不是只有贈與稅這麼簡單。在辦理過戶手續時，還會產生另外兩筆費用：「契稅」和「土地增值稅」。 契稅是房屋所有權移轉時要繳的稅，而土地增值稅，顧名思義，是針對土地價值上漲的部分課徵。這就像我們種一棵果樹，多年後果實纍纍，賣出時，政府會針對增值的部分收一點稅。
你知道嗎？這兩筆稅由誰來繳，竟然會影響到贈與稅的金額喔！ 根據法規，這兩筆稅的納稅義務人其實是「受贈人」，也就是我們的孩子。 如果孩子自己有能力繳納，那麼這筆稅金就可以從贈與總額中扣除，進而降低贈與稅。 但如果我們當父母的，因為心疼孩子，幫他們出了這筆錢，稅務機關會認定這筆錢也是我們「贈與」的一部分，需要加回到贈與總額中計算，這樣一來一往，贈與稅反而可能變高了。
二、小心！最大的陷阱其實是「房地合一稅」
前面提到的贈與稅、契稅、土增稅，都還只是前菜。真正可怕的大魔王，是孩子未來如果要把這間房子賣掉時，所要面對的「房地合一稅」。這才是許多爸媽始料未及，也讓子女最困擾的雙重陷阱。
「取得成本」認定太低，是稅額暴增的元兇
為什麼贈與的房子，未來出售時稅會特別重？關鍵就在於「取得成本」的認定。我們用「贈與」的方式把房子過戶給孩子，對孩子來說，他是無償得到的，所以稅法上認定這間房子的取得成本，並不是當初我們購買的市價，而是贈與當時的「房屋評定現值」及「土地公告現值」。
這就像什麼呢？假設我們 20 年前用 300 萬買了一間公寓，現在市價漲到 1500 萬了。但它的「房屋評定現值」和「土地公告現值」加起來可能只有 250 萬。
如果我們把這間公寓「贈與」給兒子，他未來用 1500 萬賣掉。在計算房地合一稅時，他的獲利不是 1500 萬減掉我們當初買的 300 萬，而是 1500 萬減掉那個低得可憐的 250 萬！ 獲利空間瞬間從 1200 萬暴增到 1250 萬，要繳的稅當然也就跟著水漲船高。
如果當初不是用贈與，而是我們自己賣掉，那麼成本就是用 300 萬來計算，獲利相對就少很多，稅金自然也輕得多。這就是許多律師和專家口中一再提醒的「贈與陷阱」。
持有時間無法合併計算，高稅率找上門
房地合一稅2.0的另一個重點是「持有期間」。 持有時間越長，稅率越低。持有 2 年內賣掉，稅率是驚人的 45%；超過 2 年未滿 5 年是 35%；超過 5 年未滿 10 年是 20%；超過 10 年才是 15%。
當我們把房子贈與給子女後，子女的持有期間是從他「受贈」的那一天才開始重新計算的。 就算我們自己已經持有這間房子 20 年、30 年，對不起，這些時間全部歸零。孩子一拿到房子，如果因為某些因素，比如需要現金、想換房等，在短短幾年內就賣掉，那麼他將會面臨 35% 甚至 45% 的超高稅率。
你想想看，前面提到的高額獲利，再乘上這麼高的稅率，算出來的稅金數字，往往會讓孩子們嚇一大跳，甚至可能把賣房的錢吃掉一大半，完全違背了我們當初想為他們省錢的美意。
三、除了贈與，我們還有更好的選擇嗎？
看到這裡，你可能會有點擔心，難道就沒有更好的方法，能把愛心房產順利傳承給下一代嗎？別急，方法是人想出來的。除了直接贈與，我們其實還有「買賣」和「繼承」這兩條路可以走，各有各的優缺點，我們可以依照自己的家庭狀況來評估。
選項一：用「買賣」的方式把房子過戶給子女
「賣給自己孩子？這不是多此一舉嗎？」你可能會這樣想。其實，二親等之間的房產買賣，在稅法上是一種常見的規劃方式。 它的最大好處，就是可以把「取得成本」拉高到接近市價。
我們可以用合理的市價「賣」給孩子，孩子未來再出售時，他的取得成本就是這次的買賣價格，而不是公告現值，如此一來就能大幅降低房地合一稅的獲利所得。
不過，天下沒有白吃的午餐。採用買賣方式有幾個重點要特別注意：
- 金流要真實： 孩子必須真的有支付價款給你，而且這筆錢不能是你剛贈與給他的，否則會被國稅局認定是「假買賣、真贈與」，到時候不但要補稅，還可能被罰款。 比較穩妥的做法是，父母可以善用每年的贈與免稅額，分年贈與現金給孩子，讓孩子累積購屋資金。
- 子女的還款能力： 如果是透過貸款來支付房價，要確保子女有穩定的收入來償還貸款，銀行和國稅局都會審核這一點。
- 父母的稅負： 當我們把房子賣給子女時，如果房子有獲利，我們自己可能也需要繳納房地合一稅。但好處是，如果符合自用住宅的條件，我們可以享有一生一次或一生一屋的土地增值稅優惠稅率。
選項二：不急著生前處理，留著「繼承」
很多人會急著在生前就把財產過戶，是擔心遺產稅。但你知道嗎？其實遺產稅的免稅額和扣除額都不少。以目前的規定來看，光是免稅額就有 1333 萬，再加上配偶、子女、父母等扣除額，除非家產非常雄厚，否則一般家庭未必會繳到遺產稅。
用繼承的方式傳承房產，在稅務上可以說是最優惠的選項。
- 免土地增值稅、免契稅： 這是繼承最大的優勢之一。
- 房地合一稅的成本認定較有利： 雖然繼承的取得成本也是以公告現值計算，但稅法有特別規定，可以依照持有期間的消費者物價指數調整，稍微拉高成本。 更重要的是，子女可以合併計算父母的持有期間，比較容易符合自用住宅的優惠條件。
- 自用住宅優惠： 如果繼承的房產符合自用住宅條件（例如連續設籍居住滿6年等），未來出售時，獲利在 400 萬元以內是免稅的，超過的部分也只用 10% 的優惠稅率課徵。
當然，繼承的缺點是我們無法在生前就指定給某一個孩子，而且必須等到身後才能發生。如果擔心子女會為了房產分配而起爭執，那麼提早立好遺囑，會是比較周全的做法。
四、做決定前，先問自己三個問題
資產傳承沒有標準答案，只有最適合自己家的方案。 在決定要把房子用贈與、買賣還是繼承的方式留給孩子之前，不妨靜下心來，和家人一起討論以下三個問題：
1. 這間房子，孩子未來會馬上賣掉嗎？
這是最關鍵的問題。如果孩子拿到房子後，有很高機率在短期內就會出售，那麼就要非常小心房地合一稅的問題。這種情況下，「贈與」通常會是最不划算的選擇。「買賣」或「繼承」會是比較好的路。
2. 我的家庭，現金流充裕嗎？
如果選擇「買賣」，孩子需要準備一筆購屋資金，我們自己也可能要先繳一筆房地合一稅。如果選擇「贈與」，也要先準備好繳納贈與稅、契稅和土地增值稅的現金。評估一下家裡的現金狀況，才不會因為一個決定而影響到退休後的生活品質。
3. 我最在乎的是什麼？
是希望現在就省下贈與稅？還是希望幫孩子省下未來的房地合一稅？是希望保有財產的掌控權，直到最後一刻？還是希望提早把資產交給孩子，讓他們安心？不同的考量，會引導我們走向不同的選擇。把自己的想法和擔憂，誠實地和家人溝通，往往能找到最圓滿的答案。
我們到了這個年紀，更懂得凡事要看得長遠。把房子登記給子女，這份愛的心意很美，但別讓複雜的稅法，讓這份美意打了折扣。不用給自己太大壓力，多聽聽專業律師或地政士的建議，花點時間了解不同方式的利弊，才能做出最明智、最溫暖的決定。
畢竟，我們留給孩子最珍貴的，不只是有形的資產，更是那份無形的、為他們深思熟慮的愛與智慧。希望這篇文章的整理，能像一位老朋友的提醒，幫助你找到最適合自己家庭的傳承之路。
覺得這篇文章對你有幫助嗎？歡迎分享給身邊也正在煩惱這個問題的親朋好友。在新樂活的網站上，還有更多關於熟齡生活與退休規劃的文章，讓我們一起學習，共同打造一個更有品質、更安心的樂活人生。